Comprar una casa, oficina, terreno o local no consiste únicamente en acordar el precio y acudir a una notaría. La escritura pública es una etapa fundamental, pero antes de firmarla deben revisarse la titularidad, los gravámenes, los impuestos, los antecedentes del inmueble y la capacidad de las partes. Una compraventa mal preparada puede dejar al comprador con un contrato que no puede inscribirse o con un bien afectado por obligaciones que no conocía.
La escritura pública formaliza la compraventa de un inmueble, conforme al artículo 1740 del Código Civil. La tradición del dominio se realiza por inscripción del título en el Registro de la Propiedad, según los artículos 686 y 702. La firma y la entrega de llaves no reemplazan esa inscripción.
Confirmar quién es el propietario
El primer control consiste en determinar quién aparece como titular del inmueble.
Debe revisarse:
- nombre completo;
- estado civil;
- forma de adquisición;
- porcentaje de propiedad;
- copropietarios;
- derechos hereditarios;
- y representación, cuando alguien actúa mediante poder.
No basta con revisar una copia antigua de la escritura.
Certificado de gravámenes
El certificado emitido por el Registro de la Propiedad permite conocer la situación registral del bien.
Puede mostrar:
- hipotecas;
- prohibiciones de enajenar;
- embargos;
- patrimonio familiar;
- usufructos;
- demandas;
- servidumbres;
- y otros actos inscritos.
El certificado debe estar actualizado al momento de estructurar la operación. Contrasta además el inmueble real, linderos, ocupación y documentación catastral: un certificado registral no sustituye esos controles físicos y administrativos.
Situación municipal
La compraventa puede requerir documentos relacionados con:
- avalúo;
- predio;
- impuestos;
- contribuciones;
- certificado de no adeudar;
- uso de suelo;
- y características catastrales.
Los requisitos concretos dependen del municipio y del tipo de inmueble.
Estado civil del vendedor
Cuando el bien forma parte de una sociedad conyugal o sociedad de bienes, puede ser necesaria la intervención de ambos cónyuges o convivientes.
También debe revisarse si existieron:
- capitulaciones;
- disolución de sociedad conyugal;
- divorcio;
- liquidación;
- o adjudicación previa.
Una escritura que no refleja correctamente la situación patrimonial puede enfrentar observaciones posteriores.
Precio y forma de pago
La escritura debe explicar cómo se pagará el precio.
Puede tratarse de:
- pago total;
- anticipo;
- crédito bancario;
- transferencia;
- cheque;
- compensación;
- o pagos diferidos.
Cuando parte del precio queda pendiente, deben definirse garantías y condiciones claras. Coordina pago, levantamiento de cargas, entrega e inscripción; deja previsto qué sucede si hay observaciones registrales. Si existe un acuerdo previo, contrástalo con la promesa de compraventa.
Impuestos y gastos
Antes de cerrar la operación, las partes deberían acordar quién asumirá:
- gastos notariales;
- inscripción;
- impuestos municipales;
- certificados;
- cancelación de gravámenes;
- honorarios;
- y costos bancarios.
El artículo 1745 del Código Civil contiene una regla supletoria para gastos de la venta. Las partes pueden pactar su reparto, pero esa cláusula no cambia frente al municipio o la administración tributaria quién está obligado por ley por cada tributo. Comprueba los requisitos del cantón y el catálogo de servicios y tarifas del Consejo de la Judicatura para el acto específico.
Entrega del inmueble
La escritura debería coordinarse con la entrega material. Documentar las llaves y el estado del inmueble es necesario para el cierre operativo, pero no realiza por sí solo la tradición del dominio.
Conviene dejar constancia de:
- fecha;
- llaves;
- ocupantes;
- servicios;
- alícuotas;
- inventario;
- arrendatarios;
- y estado del bien.
Inscripción
La escritura es el título solemne de la compraventa; la tradición del dominio del inmueble se efectúa mediante la inscripción en el Registro de la Propiedad. Después conserva la razón de inscripción y verifica que el adquirente, el bien y las cargas consten como corresponde.
La escritura debe presentarse al Registro de la Propiedad y superar la calificación correspondiente.
Por eso, el documento debe prepararse desde el inicio pensando en su futura inscripción. Si debe levantarse una garantía, comprueba además la cancelación de hipoteca; el pago del crédito no acredita por sí solo su constancia registral.
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Fuentes: Código Civil, arts. 686, 702, 1740 y 1745; Consejo de la Judicatura: catálogo de servicios notariales. Normativa consultada con corte al 12 de octubre de 2026.