La promesa de compraventa de un inmueble en Ecuador debe otorgarse en escritura pública. Un documento privado, aunque tenga firmas reconocidas o se protocolice, no reemplaza esa solemnidad. Antes de entregar dinero, conviene distinguir qué se firma: una reserva, una promesa o la compraventa definitiva.
La reserva puede regular una negociación y un pago inicial, según su contenido. La promesa obliga a celebrar después el contrato identificado, si cumple los requisitos legales. La compraventa definitiva formaliza la venta; la adquisición del dominio requiere además la inscripción correspondiente.
Los cuatro requisitos de una promesa válida
El artículo 1570 del Código Civil exige que concurran todos estos requisitos. Como la venta de bienes raíces requiere escritura pública conforme al artículo 1740, también la requiere su promesa.
| Requisito | Qué revisar en una operación inmobiliaria |
|---|---|
| Forma escrita y solemnidad exigida | Otorgar la promesa en escritura pública; autenticar firmas de un privado no basta. |
| Contrato prometido jurídicamente eficaz | Comprobar capacidad, representación y posibilidad legal de la operación. |
| Plazo o condición que fije cuándo se celebrará | Definir una fecha o condición determinable; evitar «cuando el comprador pueda pagar». |
| Contrato suficientemente especificado | Identificar partes, inmueble y precio, de forma que solo falten la tradición o las solemnidades del contrato definitivo. |
Antes de comprometer el dinero
Solicita un certificado actualizado del Registro de la Propiedad y contrástalo con la escritura antecedente y la información catastral. Revisa titularidad, copropietarios, hipotecas, prohibiciones, linderos y superficie. Si firma un apoderado o una compañía, comprueba sus facultades. La promesa no convierte al comprador en propietario ni elimina gravámenes.
Qué pasa si el banco rechaza el crédito
Ejemplo hipotético: una pareja entrega un anticipo y espera financiar el saldo. La escritura de promesa puede precisar el plazo para solicitar el crédito, los documentos que debe presentar, cómo se acredita la respuesta del banco y qué sucede si el financiamiento es rechazado. Debe distinguir la falta de aprobación ajena al comprador de su falta de gestión o de información.
La devolución no debe quedar en una conversación: acuerda cuándo procede, cuánto se devuelve, en qué fecha y quién asume gastos. También fija una fecha máxima para resolver la condición y celebrar la compraventa, prorrogar por escrito o terminar el acuerdo conforme a lo pactado y a la ley.
Anticipo, arras y penalidad tienen efectos distintos
- Anticipo: es una parte del precio; debe indicarse cómo se imputa y cuándo se devuelve.
- Arras: los artículos 1742 a 1744 distinguen sus efectos según el acuerdo. Las que permiten retractarse implican, en principio, perderlas para quien las entregó o restituirlas dobladas para quien las recibió. Las entregadas expresamente como parte del precio o señal de acuerdo tienen otro tratamiento, sin sustituir la escritura exigida.
- Cláusula penal: regula una consecuencia pactada para el incumplimiento; su aplicación depende de sus términos y del régimen legal.
Llamar «arras» a todo pago no lo convierte automáticamente en una multa. La redacción debe corresponder a lo que las partes realmente quieren acordar.
Preparar también el cierre
Define quién obtiene documentos y cancela gravámenes, cómo se paga el saldo, cuándo se entrega el inmueble y qué ocurre ante incumplimientos. Puedes ampliar el siguiente paso en nuestra guía de compraventa e inscripción de inmuebles y revisar las diferencias entre reconocimiento de firmas, protocolización y escritura pública.
Fuentes: Código Civil, arts. 1570, 1740 y 1742–1744; Consejo de la Judicatura: escrituras de promesas de contratos. Normativa consultada con corte al 12 de octubre de 2026.